行业主基调不会变房企经营要转向实业逻辑

曹舟南:行业主基调不会变，房企经营要转向实业逻辑

中国房地产报

蓝绿双城控股集团董事长曹舟南。

围绕房住不炒定位，未来5年行业整顿的主基调不会改变，但政策上会有阶段性的局部调缓市场将呈现存量，变量与增量共存房企要从大开发转向大服务，放下杠杆逻辑，转向实业逻辑

高拯坤/发自北京

2021年，房地产行业经历了最为复杂与严峻的考验从融资到供地，再到预售资金监管和二手房参考价等，全方位无死角的调控政策已经深刻影响到房地产行业未来的走向

回顾这即将过去的一年，截至11月底，全国各省市已经发布调控政策超450次，70个大中城市中，59城新房价格环比下跌，63城二手房价格下跌多重因素影响下，楼市过冷风险凸显，房企流动性压力进一步加大，还有不少房企陷入漫长的寒冬期

面对剧烈的行业变动，房企们采取了哪些手段与措施破局对于即将到来的2022年，房企们有哪些新思考，做了哪些准备年末岁初之际，中国房地产报记者约访到蓝绿双城控股集团董事长曹舟南

作为房地产服务行业先行者，蓝绿双城立志要成为中国第一家铁狮门，曹舟南亦是房地产行业的执牛耳者，敢想，善做，也果敢决断这一年，曹舟南带领蓝绿双城在业务模式，内部管理，组织架构与产品服务创新上做出了一系列改变与调整，以进一步契合行业发展

在曹舟南看来，围绕房住不炒定位，未来5年行业整顿的主基调不会改变，但政策上会有阶段性的局部调缓市场将呈现存量，变量与增量共存房企要从大开发转向大服务，放下杠杆逻辑，转向实业逻辑

他希望，金融机构及投资人应更关注房企的真实发展质量，客观评价房地产项目的风险收益预期，积极扩大股权投资比例，引进专业第三方机构参与，以专业协同的方式防范与化解风险。

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规则正在重构

中国房地产报:2021年是房地产行业的大分水岭，这一年走过来，你感触最深的有哪些事情。

曹舟南:一是行业方向坚定在房住不炒的坚定导向和政策定力下，围绕产品居住属性提升产品品质和服务品质，消退金融载体投资产品的附加属性，虽阶段性有缓冲性动作，但总体方向没有调整

二是行业规则正在重构国有涉房企业成为增量项目主导力量，城市发展基金，房地产发展基金，REITS等直接投资将成为新生力量，中小房企以联合共建方式发展，民营头部房企则重新回到求生存状态一大批存量项目因其不确定性成为变量项目，整体呈现存量，变量，增量市场共存的状态，行业发展的模式和生态正在重构

三是企业发展愈发夯实蓝绿双城首倡的共建发展模式获得各界深刻认同，逐步成为行业主流模式和综合解决方案，同时共建的领域更加聚焦，内涵更加丰富，规则更加具象，落地更加扎实

中国房地产报:面对今年以来的新变化新形势，蓝绿双城今年有哪些新思考，采取了哪些新策略去应对发展问题。

曹舟南:蓝绿双城创立三年，正处于成长期，对于今年骤增的变量市场，今后变化的增量市场业务还处于摸索阶段。今年以来主要做了以下六个方面的工作:

在系统解决方案上，蓝绿双城确立资产管理人的角色，以资产投资人为服务对象，推出啄木鸟计划，面向存量，变量，增量市场，提供诊断咨询，专业监管，管理置换，重组收购，开发运营等层层递进的系统解决方案，优先保障购房者，地方政府，资产投资人，参建方，供应商等权益。

在具体定位上，蓝绿双城2021年7月确立了以资本共建为核心的中国房地产行业资产管理公司定位，基于市场化规则与核心竞争力，为企业资产，城市资产提供资产管理综合解决方案。

在柔性架构上，公司组织机构形成投资发展中心和大生产中心两大体系，其中大生产中心涵括设计，成本，营造，营销，服务等，强化前台签约落地和后台生产销售的紧密衔接，特别是以营销为龙头，以市场定投放，以营销定生产，提高市场反应速度和综合能效。

在限额设计上，按照高品质高性价比的原则，实施限额设计，结构性创新低密住区，高层住区，青创公寓，综合社区，总部园区，综合体，产业小镇，新型社区等八大产品谱系，其中已形成全成本5000元/㎡高层住区和全成本8000元/㎡低密住区标准，并在新项目批量推行，在当前市场环境下重新争取市场主动权。

在共建师队伍上，组建共建师队伍，覆盖金融，财务，法务，设计，营造，营销，服务等专业，首批共建师超过100人，承接诊断咨询，专业监管以及管理置换，重组收购等业务需要。

在模块化组合上，适应业务发展的需要，形成对应物理产品服务产品科技产品的产品模块化和规划，设计，成本，营造，营销，服务的专业模块化，更好地匹配市场需求，投资人需求。

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未来行业整顿态势不会变

中国房地产报:伴随着房地产投资开发所需要的各种要素价格上升，企业的利润越来越少，管理红利被视为所有房地产企业经过大扩张之后面对的必答题，你们是怎么做的。

曹舟南:一方面是投资功能让渡，逐步使投资与开发相分离投资端和开发端各自发挥自身核心竞争力，把主要投资功能让渡于以国有为主体，央企，地方国企，金融机构以投资人身份入场，开发服务商以资产管理人的角色，依托开发能力，产品营造能力，服务能力，经营能力，作专业纵深发展，为投资人提供资产管理综合解决方案或者与投资人形成双GP的结构，建立真正的资本共建模式

另一方面是区域协同发展，与深耕各区域的中小房企以更优的规则作聚合，推动实现区域投资协同，区域市场协同，区域专业协同，特别是营造，营销，服务，持有物业经营等专业协同，优势互补，打通产业资源，资金资源等，以同行共建的方式构建新的事业生态。

中国房地产报:对明年房地产市场您有怎样的判断预测。

曹舟南:有四点判断:一是行业整顿的主基调在未来5年周期内不会调整，同时基于预控金融系统风险和地方财政压力，阶段性会有局部调缓，二是新增土地近40%用于公租房，保障性住房和共有产权房的建设，三是投资主体基本以国有为主导，城市发展基金，房地产发展基金，REITs等直接投资将成为新兴力量，同时存在债务，管理等问题的存量项目继续形成变量市场，存量，变量与增量市场共存，四是房价以箱体整理为主。

中国房地产报:对于未来的房地产调控政策，您有何建议。

曹舟南:在政策和导向方面有四点建议:

一是坚决贯彻房住不炒定位和回归居住属性，从大开发转向大服务，从杠杆逻辑转向实业逻辑，围绕客户各项居住需求，更加重视与央企，地方国企，金融机构以及城市管理者，产业方，供应商的共建合作关系，尊重应有的开发秩序和开发周期，回归到住房功能研发，科技创新，品质营造与服务提升。

二是金融机构及投资人应更关注房地产企业的真实发展质量，客观评价房地产项目的风险收益预期，在加强债权投资风控与监管的同时，扩大股权投资比例，积极引进专业第三方机构参与投前，投后全流程的共同评估与管理，以专业协同的方式防范与化解风险。

三是房地产业务监管深化到专业监管，经营性监管，切实发挥项目董监高和资产管理人的监管作用，保证资金安全，有序开发，有质量交付。

四是整体盘点存量项目，重新修正全景预期及开发节奏，果断推进存量问题项目的管理置换和联合重组，重新制定新增项目投资标准，共建投资联盟。

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