保租房REITs能否解决长租行业的融资困境？｜探索者·深度观察⑥

长期以来，融资难被视为阻碍长租行业发展的三座大山之一受限于缺乏匹配的低成本资金，长租行业过去几年的发展一波三折

如今，这种局面正在被打破无论是房贷集中管理新规，还是公募REITs对保障性租赁房的加速落地，都预示着拖累长租行业发展的融资难题有望得到根本解决

在政策的鼓励和推动下，首批面向保障性租赁房的公募REITs已经获批截至目前，宏图创新深人才安珠REIT，金钟厦安珠REIT已获批，进入网下和公募基金份额的询价，定价，认购和缴款，战略投资者认购和缴款，设立和上市程序

打通公募REITs这条路，无疑是巨大的利好，也意味着长租行业将进入更好的发展阶段但由于屏障租赁房本身的限租倾向，叠加公募REITs的扩张速度仍是未知数对于行业未来的发展，这些变量不容小觑

多出口工具

公募REITs成功获批保障房，对于解决长租行业融资困境具有长远意义，但能在多大程度上解决融资问题，还需要更长时间的观察。

当然，在政策的鼓励下，越来越多的长租项目发行公募REITs是必然趋势，但短期来看，发行节奏可能不会太快汇宇基金总监康岩告诉贺勋记者，深厦两个项目已经获批，但上市后还要看资产的运营情况比如收益率能不能实现，市场至少需要一年的观察时间

从物业类型来看，对于公募REITs来说，国企的速度可能更快第一，资产本身更合规第二，从社会责任的角度来看，国企在项目估值上更有盈利的动力至于民营租赁公司，多数业内人士认为下半年可能会有一些，但不一定会很少

我们会更加谨慎，我们仍在与第三方沟通这一考虑一位不愿意透露姓名的品牌公寓负责人对贺勋记者表示，从市场的角度来看，需要对出售房产获得的交易对价和通过公募REITS退出进行专业的比较

上述负责人表示，公司不会为了送而送如果公募REITs是各方权衡后的最佳选择，能赚口碑，获得溢价优势，达到其他预期效果，那就推广送

康岩也表示，对于市场化项目，公募REITs只是多了一个退出工具一般来说，公募REITs不能只考虑融资，必须得到一个满意的对价，发行费率也满足投资者的要求不能按底线发，要争取发到最好

融资额度有限

目前来看，相对于大幅推广，公募REITs对于保障性租赁房的信号意义更强。

公募REITs的发行相当于一个企业的IPO，可以连接中小投资者，进一步降低股权融资成本"魔方生活服务集团首席战略官胡丁认为，这类似于建立交易所解决国企融资难的象征意义

从理论上讲，公募REITs可以盘活保障性租赁房资产，从而降低企业资产负债率，形成投资建设—REITs盘活—回收资金再投资的良性发展格局但这里需要注意的是保障性租赁房的比例，这将决定公募REITs的覆盖范围

目前，保障性租赁房的比例并不高以广州为例到2025年，广州将建成60万套保障性租赁房相比广州五百多万的出租房，保障房占比约10%，北京上海可能更低

胡丁认为，根据十四五规划，各个城市规划了五六百万套保障性租赁房，但实际上这些还是远远不够的根据第七次全国人口普查的数据，中国有两到三亿人租房言下之意，公募REITs也需要盘活更多的住房项目，包括私人项目或非政策性项目

从体量上看，公募REITs对保障性租赁房的覆盖率并不高窝趣公寓联合创始人杨季认为，公募REITS主要解决新建保障性租赁房项目的融资问题但是，当前较大的存量市场和非住宅以租代售的新项目融资仍存在融资难的问题

东东公寓学院创始人李权也认为，由于保障性租赁房REITS门槛极高，融资额度有限，很难从根本上解决行业的融资问题。

项目的退出还是个问题。

只有公募REITs覆盖面增加，才能在长租行业形成更大的影响力根据外界预期，公募REITs的下一步是将非保障性租赁房纳入公募REITs范围

对此，胡丁表示，关键是住房的底层资产要清晰，底层资产的合规性最重要李权认为，这仍处于讨论阶段，未来将需要大量时间

杨季说，只有更喜欢追求投资风险低，回报稳定的资本的人才看好长租行业这类资本主要集中在银行，养老基金等保守型基金和投资者，但受限于大部分股票项目的不合规性，会影响这类资本在投资中的可操作性

杨季进一步强调:存量项目保障性租赁房的产权性质或使用，消防法规，社会公共配套设施建设等方面的突破是关键。

事实上，保障性租赁房的标准化程度高于其他存量租赁房政策规定，利用非住宅存量土地和非住宅存量住房建设保障性租赁房，相关部门应当办理立项，用地，规划，建设，消防等手续，以提高审批效率

相比较而言，非保障性租赁房的资产合规性还有很大的提升空间，这也是影响长租项目退出的核心原因一直以来，如何退出是困扰企业发展的重要问题

康岩表示，对于市场化项目来说，资金回笼比较困难，因为相比住宅资产，租赁资产并不优先，销售要求非常高。

对于长租机构来说，适合经营是衡量长租资产最重要的标准长租资产一般分为限制出售和持有两类对于这种无法交割的资产，可以通过公募REITs的方式进行开放，从股权的角度进行退出

另一方面，长租资产的市场需求仍然有限，第三方或其他机构对此较为谨慎原因很简单康岩表示，长租公寓行业目前只有5年左右，非长租，非房地产领域的人基本不了解此外，大多数长租运营企业尚未实现盈利所以资本一般会流向投资者理解的行业

除非，一些机构在寻找一些不容易产生风险的底层资产康岩告诉贺勋记者，从这次疫情开始，长租行业的抗风险能力得到了充分的验证，一些稳定的机构开始选择长租公寓，市场需求正在逐步培育

不过，他表示:即使公募REITs出来，长租项目的广泛需求仍需要一段时间。

行业融资困境难以解决。

项目的退出对长租行业的健康发展有多重要。

"没有一个好的退出计划，任何企业都不可能投入太多资金."康岩表示，长租行业的融资痛点大概有以下两个方面:

第一，自有资金沉淀周期长常规M&A项目贷款比例可为50%，开发项目贷款比例可提高至75%，但仍需25%—50%的自有资金投入康岩表示，行业的平均回收期应该在10年以上，甚至更长

二是融资渠道狭窄租赁行业属于微利行业，正常年化投资回报率在5—6%目前最适合的低成本资金主要是银行资金

一般来说，企业融资主要有三种方式，最便宜的是债务融资，如银行贷款，ABS，其次，公开市场的股权融资，如IPO或发行REITs公募产品，，最后是私募股权领域的股权投资基本上投资回报率都高于12%

胡丁强调，越是不能用相对便宜的融资方式，越是只能选择成本更高的贵钱，变相增加了企业的经营风险。

在今年之前，长租行业的融资状况可谓捉襟见肘胡丁告诉贺勋记者，长租公寓的融资是基于企业未来的租金现金流，向银行申请经营性物业贷款或发行ABS，这也是魔方此前采用的融资方式，另一种是借用租客的信用进行租金贷款一旦企业被雷到，租户将承担一切后果，所以对租户来说是一种非常不友好的融资方式

以租金为底层资产的债务融资，融资成本已经非常可控，基本低于6%胡丁说

没有适合行业发展的长期低成本资金，是困扰长租行业多年的顽疾结合这个行业背景，就很容易理解为什么公募REITs被业界寄予厚望了

现在，住房租赁行业融资最急需解决的问题还是在银行这边胡丁表示，保障性租赁房或者说房屋租赁行业和房地产开发商完全是两个行业，但是金融机构还是很多的在审批贷款时，长租公寓企业被归为开发商，估值逻辑仍然是底层资产，即土地抵押，这将严重影响行业的融资效率

胡丁希望未来在十四五规划等政策的引导下，这种情况能够得到改善。

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