深圳新房成交呈现震荡态势先抑后扬的特征较为明显
在这个楼市持续低迷，观望情绪浓厚的大环境之下，新房成交总量创了新高，二手房卖得也并没有我们想象中那么差，这或许证明，深圳的购买力仍存。
新房成交创6年新高
据深圳市房地产中介协会统计，2021年，深圳新房住宅共成交52，417套，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。
从每月的走势来看，深圳新房成交呈现震荡态势，先抑后扬的特征较为明显一方面与新房供应情况有关，集中供应的月份，新房成交量明显增长从全年来看，2021年，深圳新房供应延续了2020年以来的集中趋势，全年合计预售58，100套，同比2020年的预售套数增加9.3%另一方面，受信贷收紧等多重调控措施影响，购房者日趋理性，性价比不高的新盘谨慎选择，开盘并未售罄
二手房创14年新低
据深房中协二手房网签数据显示，2021年，深圳二手房网签44，375套，相比2020年120，295套的网签量，下降幅度达到63.1%，创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低，更是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。58房研数据显示，今年9月监测的63个城市中，55个城市新房成交量主要同比下降，平均降幅达47%，其中一线城市平均降幅达49%，除Xi安外，二线城市平均降幅达44%。38个三四线城市中，除昆山，珠海，新乡，常熟，太仓，南平等外。
成交量分水岭出现在新政后从全年月度走势上可清晰看出，28新政自发布实施以来，月度二手房网签量持续下滑，到2021年9月，更是连续两个月成交量跌破2000套从成交的户型来看，刚需型户型的网签占比持续走低，而刚改户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高，显然，自有资金充沛的消费者受新政的影响较低
今年新房有更多选择
持续加大住房供应力度已成为十四五期间深圳大力推进的重点事项，且在宅地两集中政策的执行下，预计2022年仍将延续2021年的新房集中放量供应的态势，据不完全统计，2022年深圳潜在入市项目约144个，购房者选择机会更多。
对于二手房市场，深房中协认为，二手房市场低位稳定的走势大概率会成为新常态，深圳作为一线楼市热点城市，加之存在突出的住房结构矛盾，一旦政策松动不排除出现报复性行情，因此，保持当前调控政策的前后一致性，或是可以预见到的。。
楼市进入下降周期。
近段时间以来，多地房贷利率变动引发关注广州，深圳的房贷利率也在松动，多家银行客户经理表示，按揭贷款放款速度有所加快是否意味着下降周期开始是个别现象还是普遍现象
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，银行下调房贷利率的原因主要在于以下几个方面:
一是，银行贯彻两个维护维护购房者合法权益，维护房地产市场稳定，已经上升到了国民经济稳定和大循环的高度因此，银行的房贷额度增加，从国有银行开始，房贷利率开始下行
二是，按揭供求没那么紧张了11—12月，银行前期积累的按揭申请件投放完毕，近期各地商品房成交量明显下降，对按揭的需求降低，额度没那么紧张了，资金供求下降，利率也就下行了
三是，银行正常的信贷政策调整近期，额度充足，但购房意愿降低，按揭对银行来说还是安全的资产，银行也想增加业务，就下调利率
李宇嘉认为，当前降低利率主要是针对刚需比如广州下调住房按揭贷款利率，从利率水平看，即便首套房利率为5.65%，二套房利率为5.85%，但分别为LPR+100BP，LPR+120BP相对LPR来说，在当前的市场态势下，购房者情绪比较低，刚需为主，这个利率水平还是比较高因此，针对刚需适当降低是合理的
这是否意味着楼市下降周期开始李宇嘉认为不一定
一是，未来是否还会下降，取决于后续楼市的走势2022年要求稳字当头，楼市是国民经济稳定和大循环中的重要一环，对楼市政策，国家不仅明确了良性循环，还明确了保交楼，保民生，保稳定的三保原则如果商品房交易量继续下行，土地继续流拍，则房贷利率还会下行
二是，短周期看利率进入下降周期从短期来看，房贷利率进入了下降周期根据贝壳的数据，去年四季度以来，百城平均首，二套房贷利率持续下降，12月较9月累计降约10个基点但长周期看，不可能进入下降周期毕竟，12月20日LPR调整窗口期，1年期LPR降低了，但5年期LPR并未降低，彰显了货币政策的稳定性，以及房住不炒，去除地产依赖的决心
对楼市的影响，李宇嘉认为关键还是看预期。
一是，降低按揭利率有利于促进消费降低按揭利率，一方面是意在保持楼市稳定，这是政策意图，另一方面也是商业银行自主的市场行为，不管哪一方面，都有利于商品房市场稳定，避免过快下行，这也是政策目的
二是，楼市能否回升关键取决于预期目前来看，由于民企债务风险还在爆发中，市场信心还比较弱势另外，经过这么多年高速发展，除个别城市，市场整体供求关系是平衡的，不像几年前那样买房需求很大市场能否大范围回升，取决于预期，主要是房价上涨的预期但是，国家在房贷利率的定价基准上上并未松动，给市场传达的还是控制地产炒作，不希望楼市热起来的信号，因此，当前降低利率对楼市的预期影响有限
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