房地产行业经历了前所未有的挑战新城控股亦如此

相信没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来日前，新城控股集团股份有限公司2021年度业绩会上，公司董事长王晓松指出，整个房地产行业的变才是不变的真理过去大半年，房地产行业经历了前所未有的挑战，新城控股亦如此

日前，新城控股发布2021年年报数据显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %，报告期内，实现归母净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元截至报告期末，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23 %

在稳增长，防风险的双重目标下，房地产将何去何从王晓松对此有自己的思考他认为，宏观政策将持续发力，适度降准，降息房地产作为支柱产业，仍需发挥稳定器的作用在房住不炒总基调的指导下，调控政策可能会出现局部的放松，加大对刚需改善住房需求的支持力度，市场有望重新回稳定状态，进而走向一个良性的循环

因此，王晓松更坚信，新城控股应着力于精细管理，提质增效，租售并举，多元渠道发力，实现规模效应和风险的平衡稳健发展。

在这样的背景下，新城的发展思路依然坚守住宅+商业双轮驱动模式，同时坚持轻重并举的双轮驱动2.0战略。12月2日，新城发展发布公告称，以供股的方式发行最多约96亿新股，募集约167亿港元。据悉，募集款项将用于公司资金储备，以及用作企业运营资金。值得一提的是，新城发展大股东富域香港及SetHeroDevelopmentsLimited承诺，将投入10.87亿港元认购05亿股，并有意向额外投入最多8亿港元进行全额认购，合计将以家族基金最多投入167亿港元。此举显示出公司大股东对新城发展的前景充满信心，以真金白银的方式助力公司长远稳健发展。供股完成后，将进一步增厚公司资本金，改善公司资本结构。。

针对投资者关注的商业板块，王晓松在业绩会上作了详细披露近几年来新城控股商管业务占比持续提升，2021年，新城控股实现商业运营总收入86亿元，物业出租及管理业务毛利占比17.15%，毛利率72.64%新城商业采取的是轻重并举的商业模式，2021年新开业的轻资产吾悦广场18座，新拓展的轻资产吾悦广场16座，进入零资产，零资金沉淀创业周期2022年，新城商业的经营目标包括新开业吾悦广场25座，商业运营总收入105亿元

2020年业绩会上，王晓松曾经预判，房地产行业已经从冲浪运动转变为帆船运动今年的他对此有更深层次的解读:浪是可以看得到的，但是风看不到，唯有不断的提升自身的能力，找准风向才能迎风而上

出于对市场下行的感知，新城控股在2021年四季度有意识加强销售回笼现金，陆续对去化承压的项目，给予了一定的折扣2021年四季度，新城控股单月销售额都在200亿以上不过，房屋销售均价和利润率也因此受到相应影响2021年，新城控股全年结算毛利率20.45%，房地产开发销售毛利率17.68%，比2020年减少4.06个百分点王晓松指出，保现金流是第一要务行业的毛利率水平会在目前的低谷经历一个逐步修复过程

为此，新城控股在提升资金效率上发力近两年公司积极响应三条红线的政策，在截至2021年底，所有的指标均达到了绿档的要求，按照监管口径的计算，提出预收款的资产负债率为69.9%，净负债率48%，现金短债比1.17 2021年度境内外评级机构对公司的评级基本维持稳定，在此基础上，公司整体的平均融资成本为6.57%，较2020年末下降了15个bp，行业层面来看，直接融资的难度有所提升面对不利的市场环境，新城控股在强化现金管控的同时，也在积极开展到期债券的置换2020年12月成功发行了4年期的美元债，票面利率4.8%，2021年1月成功发行了5.25年的美元债，票面利率4.5%

发债利率持续下降与债券久期持续拉长，一定程度上反映了新城控股债务结构有所优化，财务安全性有所提高比如，在899亿元的有息负债中，新城控股以产品类细分银行的开发贷为主体，占438亿元，经营性物业贷52亿元，美元债139亿元，境内的公司债62亿元，ABS及CMS 66亿元，中票PPI 50亿元，信托借款90亿元

新城控股高级副总裁及财务负责人管有冬透露，该公司目前没有其他的未披露的私募美元债及员工理财等在合联营公司中，归属新城控股权益的有息负债为115亿元，总体有息负债总额可控，各项债务也是清晰透明，安全性总体有保障

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