18亿平方米销售面积峰值楼市的黄金一页

18亿平方米销售面积峰值，楼市最后的黄金一页。

从数据上看，房地产市场的活跃期似乎从未远去。两项指标双双达到历史峰值。

在调控政策频出，市场高开低走的2021年，全国商品房销售额达到18.19万亿元，首次突破18万亿，销售面积17.94亿平方米两项指标双双达到历史峰值

在这背后，是我国楼市少见的持续增长周期:从2015年以来，全国商品房销售规模连续7年保持增长，销售面积仅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增长值得注意的是，自2017年以来，销售面积的增速就降至个位数，体现出趋稳的势头

这期间，调控政策不断加码，手段也趋于成熟但城市化进程的驱动和改善需求的释放，仍然令楼市在迈过供需平衡点后，继续有强劲的动力

但种种迹象表明，这种增长很难持续统计局于1月17日发布的数据显示，2021年的房地产投资，销售，融资等指标增速，都呈现出下滑的趋势，新开工面积则降至两位数伴随着三道红线，集中供地等供给侧改革的深化，市场后继增长乏力，但从另一种意义上，这也意味着平稳趋势的延续

这是红利时代的巅峰，也是调整期的开始。

下滑的曲线

从空间分布来看，2021年，长三角，大湾区等热点区域市场回暖，东部和中部地区也成为市场销售的主要拉动力量相比之下，西部地区销售由涨转跌，东北地区则继续低迷

从时间分布来看，在去年上下半年之间，市场表现有着明显的分野其中，上半年的销售规模高歌猛进，但从7月开始，楼市月度成交规模同比由增转降，且降幅越来越大到12月，商品房销售面积降幅已达到15.6%，销售金额降幅为17.8%

信贷政策的收紧，是导致销售萎缩的主因21世纪经济报记者道了解到，从去年下半年开始，相对宽松的信贷政策出现收紧，不仅开发贷款难度加大，按揭贷款同样受到影响到年末，热点城市按揭贷款的放款周期普遍在4个月以上，部分城市甚至需要6个月以上

事实上，去年9月以来，监管层已经在释放政策纠偏的信号年末召开的中央政治局会议和中央经济工作会议还提出，更好满足购房者的合理住房需求这些措施已经使楼市出现局部改善，但对于去年全年的数据影响仍然有限

统计局的数据显示，去年以来，全国商品房投资，融资等指标的增速都在快速下滑。在调控政策频出，市场高开低走的2021年，全国商品房销售额达到18.19万亿元，首次突破18万亿；销售面积194亿平方米。

其中，房地产开发投资增速从去年1—2月的38.3%，降至去年1—12月的4.4%，该指标甚至低于同期的固定资产投资增速房地产对固定资产投资的拉动作用减弱，这也是近些年来首次出现

房地产开发景气指数则从去年2月的101.45，一路下滑至100.36。

信贷政策对市场主体的影响显而易见，并与数据表现形成呼应21世纪经济报道记者了解到，去年年初，不少上市房企制定了较为激进销售目标，到下半年，企业又纷纷出手下调但即便如此，仍然有不少房企未能完成调整后的目标

上海易居房地产研究院表示，2021年，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于最近几年105%以上的平均水平在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年业绩目标

与此同时，企业在去年下半年的投资热情和拿地支出，均低于上半年，这也使得热点城市的第二轮，第三轮集中供地热度，明显不及第一轮。

历史高点已至。

尽管信心尚未完全恢复，但若拉长周期来看，近几年的房地产市场仍然活跃。

从2015年以来，全国商品房销售规模连续7年保持增长，销售面积仅在2019年小幅下滑，其余6年均保持增长。

这期间，全国商品房年度销售面积从不到13亿平方米，增长到接近18亿平方米，增幅接近40%销售金额从8.7万亿元，增长至18万亿，增幅达到109%

过去多年来，我国房地产市场的运行多以三年为一个波动周期相比之下，连续七年的持续增长周期显得颇为罕见

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，城市化进程仍然能够带来大量需求，且在此前的大规模上车后，改善型需求也迎来释放周期加之近几年政策环境相对宽松，使得房地产市场出现一段持续增长期

根据官方数据，2015年，我国常住人口城市化率为56.1%，到2020年升至63.89%近8个点的城市化率增幅，成为最近几年来房地产市场的重要驱动力

但与此同时，政策调控的导向和手段也在此期间发生了根本性的变化2016年末的中央经济工作会议首次提出，房子是用来住的，不是用来炒的此后，与房地产相关的部门陆续出台了多项配套政策，力度和广度都甚于以往

到2020年，政策开始向供给侧延伸以三道红线，五档房贷管理为代表的房地产金融审慎管理政策，以集中供地为代表的供地政策，开始作用于金融和土地两个重要端口此时，房地产长效机制也开始发挥作用

这些政策的效果正逐渐显现近五年来，全国商品房销售面积的增速开始降至个位数，分别为7.7%，1.3%，—0.1%，2.6%，1.9%近三年来，商品房销售额的增速也维持在个位数，说明市场的波动正在收窄

虽然有疫情影响，但过去两年的商品房销售规模都没有发生大幅波动，说明整体市场还是趋于稳定的上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示

多数分析人士认为，这种趋稳的局面将会长期存在，但按照当前的政策趋势和市场走势，近18亿平方米的销售规模，有可能成为历史峰值未来的市场销售大概率将平稳下滑，但短期内仍将维持在一定的规模

一个重要的理由在于，市场信心很难彻底恢复，且库存储备相对不足自2019年以来，房地产企业拿地面积已连续三年负增长而在2021年，全国商品房新开工面积也已达到两位数降幅

至于市场规模，多数机构认为，未来几年间，商品房销售面积会维持在16—17亿平方米，销售规模也将在17—18万亿的量级。。

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