5年期LPR再下调首套房利率最低可至4.1%百万房贷每月省88元

今年，LPR迎来了第三次调整。

日前，央行公布了贷款市场最新报价利率一年期LPR从3.7%下调至3.65%，五年期LPR从4.45%下调至4.3%

与房贷利率直接相关的是5年期以上的LPR，在今年1月之前已经有20个月保持不变日前，5年期LPR从4.65%下调至4.6%，5月20日，5年期LPR从4.6%下调至4.45%，超出预期15个基点

这一次，5年期LPR再次下调15个基点，符合市场预期。

降低五年以上的LPR，最大的作用是稳定预期，对减轻房贷月供负担，鼓励购房者入市，促进开发商回款都有积极作用。

对于房贷购房者来说，5年以上LPR的下调，意味着购房成本将直接降低。

假设从银行贷款等额本息300万元，房贷利率为LPR+0个基点，贷款期限为30年，LPR下调后，月供从15111元左右减少到14846元，每月还贷减少265元，利息总额将从244万元减少到234.5亿元，减少约9.5万元。

市场对LPR的下调早有预期明显的信号是，8月15日，央行开展了4000亿元1年期MLF操作和20亿元7天期逆回购操作中标利率分别为2.75%和2.0%，均下降10个基点

方正证券分析师认为，央行降息既有主动因素，也有被动因素从历史上看，抵押贷款利率大约领先商品房销售两个季度，货币条件是影响房地产市场的重要因素

今年以来，房贷利率进入持续下降的通道日前，央行，银监会发布通知，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率维持相应期限LPR加60个基点不变

如果首套房贷利率下限LPR下调20个基点，此次LPR下调后，等额本息贷款100万元，期限30年，月供从4919元降至4831元，每月节省88元。

RealData数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，分别较上月下降7个和2个基点，7月平均放款周期25天，比上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为，考虑到政治局会议要求稳定房地产市场，有必要进一步降低住房贷款利率，并向历史低位靠拢。

根据TF证券研究报告，参考历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%，个人住房贷款加权平均利率为4.34%目前两项指标分别为4.25%和4.62%，至少需要降低10或28 bp才能达到历史低位

方正证券分析师也认为，根据央行二季度货币政策执行报告，6月份新发放个人贷款加权平均利率快速下降87bp至4.62%与企业贷款相比，已经降到统计上的较低水平，个人住房贷款还有30bp的空间

为了稳定房地产市场，在房贷利率下调的同时，部分城市陆续放松限贷政策。

据克而瑞统计，今年以来，已有83个城市放松限贷，其中57个城市首套房首付比例降至20%，如兰州，贵阳，南通等南宁，西宁，绍兴等三个城市二套房首付降至三成

融资规模通常反映了市场参与者对未来发展的信心，而7月份居民新增信贷规模继续处于低位。

央行数据显示，7月份，居民中长期贷款增加1486亿元虽保持正增长，但同比减少2488亿元，同比减少62.6%1—7月，居民新增中长期贷款17084亿元，创最近几年同期新低，同比减少56%

柯睿研究中心表示，目前很多城市的房贷政策呈放松趋势，但目前住宅部门杠杆率较高在叠加的信贷危机下，居民对期房交付信心不足，受疫情影响对未来预期收入持悲观态度对于加杠杆购房，大多持谨慎观望态度在房贷低迷的情况下，房企销售回款进一步承压

可见目前的楼市并没有明显好转。

国家统计局发布2022年1—7月全国房地产开发投资和销售情况显示，7月份销售面积9255万平方米，同比下降28.9%，开发投资额1.11万亿元，同比下降12.3%。

克而瑞的数据显示，7月份百强房企月度业绩环比下降28.6%，与往年30%左右基本持平1—7月，百强房企累计销售金额同比降幅也维持在49%的高位

中银国际分析师指出，为稳定当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企解禁和购房需求放松有望进一步加强。

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