次新房占比升至两成北京上半年“老破小”成交量首次跌破五成

在北京买房，预算是刚赶上首班车的痛点在他们眼里，总价每增加10万元就是一个圈出来的

老破小一度在北京市场脱颖而出他们要么总价低，门槛低，是北京人在新北的首选，可以满足他们寻找落脚点的欲望，要么靠近重点学区，家长可以用最低的成本给孩子投一个占空间的房间，只给12年的学校教育无论如何，选择老破小的人并不在乎小区的物业和生活品质，只看重实用性这个关键因素正是有了他们，才不断带动老破小的发行量

可是，伴伴随着疫情和双减，曾经的老破小似乎不那么吃香了在包括陈婷在内的购房者看来，无论是自住，出租还是未来置换，第二套新房的可塑性更高北去新房，不如南去‘老小’成了他们的困扰

机构数据显示，今年上半年，北京传统意义上的老破小成交量首次跌破往年平均50%的水平，而次新房则保持增长态势，超过20%。

我不想住在‘旧破小’里，更别说听筒了

陈婷仍然对他的婚前首次购房非常满意，尽管自从他买了房子后，他还没有筹集到一分钱。

去年年底，在陈婷准备和丈夫领证之前，她的父母给了陈婷100万元的嫁妆，外加她八年工作的积蓄在未婚夫的鼓动下，陈婷将这套总价340万元的一居室新房作为婚前第一套房

因为这不是他的第一个住所，陈婷在选择房子的时候就对位置不知所措我老公在石景山有一套两居室虽然这个地区不错，但它是一个非常古老的丈夫的公寓我们俩都不是北京孩子我们的一个家长以后肯定会来帮忙带孩子的

对于是卖掉老公的两居室换一套三居室，还是再买一套，陈婷和未婚夫并没有太大的分歧——首付不到150万，月供要控制在陈婷的公积金+以后这套房子的租金和老人住在一起还是不太方便，但是如果现在非要买一套两居室，成本压力会很大我们会干脆买一套质量更好的一居室，存五年钱再换

置换是每个北漂的必经之路，从小到大，从远到近，赶上一波房价上涨，也能为后续的换房增加一些帮助陈婷的买房理念有两点:对得起自己的首套房资格，方便日后置换

疫情确实变化很大，原本计划的‘老破小’也搁浅了感觉这种房子以后不会被取代，现在都舍不得选，更别说几年后的其他了在陈婷看来，换房成功的前提一定是下家愿意接手现在，他们都注重生活质量和社区质量老破小并没有给买房人生计，只是单纯的寄居

在她买房的逻辑中，现在北京有可能买到地段好，质量好的房子，而这种场景在以前是小概率事件同时，陈婷对新特别执着

不要再能买了，要有质感才能买。

"这房子应该足够新，五年内就可以更换"这是陈婷见到中介何伟之前提出的购房条件

在带领陈廷莲看了十几套房子后，何伟发现，陈婷在为老人买房时，比过去喜欢朝南，通风良好更注重地段，物业和配套设施用陈婷的话来说，一天工作下来，东奔西跑，疲惫不堪，希望回到一个有质感的家

大约两年前，像陈婷这样的年轻买家现在不在少数因为是第一次置业，所以更看重小区的品质，有没有电梯，房龄不能太老，是否容易更换如果有类似的学校就更好了何伟开玩笑说，他和他的同事把陈婷的这种需求称为五年内首次购房肯定会改变，我宁愿要一套朝北的新房，也不要晴天朝南的'旧破小'是这类购房者的共同特征

这种变化也是因为消费者购买逻辑的变化早些年，买房的逻辑是公认的上车，只要能买就行总价越低，房子流转越快，关注度越高现在逻辑好像变了，需求的匹配度上升到了第一位能买已经不够了，更重要的是要能满足质感才能买

RealData发布的《2021住宅客户消费趋势年度报告》显示，消费升级，品质住宅成为新需求人们不仅仅满足于住房属性，还对居住环境，住房品质，社区配套等诸多方面提出了更高的要求以楼龄为例，2020年，46.5%的重点城市购房者购买的楼龄在10年以下，比2017年提高了15.7个百分点此外，社区配套和物业服务也得到了不同程度的改善

疫情过后，新房交易看了看双升。

陈婷最终选定的房子和何伟观察到的大致相同:这套总价340万元朝北，50平米，位于九龙山地铁的一居室，首付不到140万元装修很好，可以直接出租房租6500元/月，加上陈婷的公积金，刚好可以还房贷但是房子的位置和老公的房子呈现一个大的对角线

是新房，也有20年了，但是小区维护的很好，物业很好，交通也很方便，所以租金特别可观反正我们还年轻，打算一个人过五年等我们要孩子的时候，这房子就五岁了然后再考虑是把婆家换成太阳，还是把新房换成西边陈婷说

不得不说，低总价在北京总是一路走好，二手房成交量高于新房是常事在房源充足的情况下，购房者依然可以精挑细选

我的研究院高级分析师宋俊梅对今日北京商报记者表示，2017年至2021年，北京老小住宅市场成交套数一直保持在50%以上，同期北京的次新房相对较少，成交套数市场份额在20%以下。

疫情前后，2017年上半年至2019年底，北京老破小住宅成交套数占比54.4%，展示套数占比24.7%，2020年初至今年上半年，北京老小住宅成交套数占比51.5%，展示套数占比20.7%与之相对应的是，在同样的时间维度上，北京第二套新房成交套数占比从15.1%上升至18.9%，胶带数量占比从6.5%上升到8.2%

尤其是今年上半年，‘旧破小’住宅成交套数跌破往年50%均线，而二新房则保持增长态势，突破20%均线在宋俊梅看来，这种趋势代表了疫情后人们置业观念的改变，而这种改变很可能会永远持续下去

房地产分析师严跃进表示，疫情发生后，上老下小的目标人群购买力相当有限，大部分人选择观望，控制支出同时，也有政策因素影响老破小的变化比如北京多校划片已经全面实施，以前的学区房已经被剥去了可以交易的外衣而且，政策的未来走向也促使购房者变得理性

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